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Carolina Faccin
Carolina Faccin
  1. Projetos/

Condomínios Fechados em Porto Alegre

Habitação e Desigualdade Forma Urbana e Uso do Solo
Tabela de conteúdos
Onde estão os condomínios fechados de Porto Alegre, como eles são e o que sua distribuição diz sobre a segregação na cidade?
Período
2021–2024
Local
Porto Alegre, RS
Parceiros
PROPUR/UFRGS; Observatório das Metrópoles (Núcleo Porto Alegre)
Meu papel
Autora principal: levantamento e georreferenciamento, construção da tipologia, análise espacial e estatística, mapas e base de dados aberta.
Dados
Imagens Google Earth (2022) · Censo IBGE 2010 (renda por setor censitário) · Prefeitura de Porto Alegre (empreendimentos do MCMV) · OpenStreetMap
Ferramentas e métodos
QGIS · Python · Construção de tipologias · Estatística espacial

O desafio
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Os condomínios fechados se tornaram um produto imobiliário dominante nas cidades brasileiras, mas não havia um mapeamento consistente de toda Porto Alegre, muito menos um que distinguisse um conjunto de torres de um grupo de sobrados ou de um condomínio de habitação social. Sem isso, é difícil discutir como o mercado e as políticas públicas moldam a cidade.

Abordagem
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Construí a base do zero, georreferenciando cada condomínio fechado visível nas imagens de satélite e registrando sua forma construída e período de construção. Os condomínios foram então agrupados em uma tipologia e analisados em relação à renda dos bairros.

Das imagens a uma base de dados aberta
  1. Mapeamento

    Digitalização de cada condomínio fechado em imagens de satélite (2022)

  2. Atributos

    Horizontal ou vertical, número de pavimentos, período de construção

  3. Tipologia

    Nove tipos de forma construída (A1 a E)

  4. Análise

    Cruzamento com renda censitária, bairros, estrutura viária e empreendimentos do MCMV

  5. Produtos

    Base aberta (Zenodo) e artigo científico

Resultados
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  • 1.024 condomínios fechados em 77 dos 94 bairros da cidade: 459 horizontais (casas), 560 verticais (blocos e torres) e 5 mistos.
  • Nove tipologias de condomínios fechados, cada uma associada a um segmento social. Os condomínios com equipamentos de lazer tendem ao topo: 60% das torres com equipamentos (B2) e 68% dos conjuntos de casas com equipamentos (C2) estão em setores censitários das duas classes de renda mais altas.
  • Uma clara segregação morfológica: condomínios horizontais de pequena escala (sobrados e casas) predominam na Zona Sul, enquanto torres de alto padrão se concentram na Zona Centro-Leste.
  • Comparações detalhadas entre bairros contrastantes: Boa Vista e Jardim Europa, ao norte; Tristeza e Camaquã, ao sul.

Por que importa
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A base transforma um fenômeno muito debatido em algo mensurável. Ela está disponível para técnicos, pesquisadores e jornalistas que queiram estudar habitação, segregação ou dinâmica imobiliária em Porto Alegre.

Depois, reconstruí a análise em um pipeline aberto e reproduzível em Python, que confere seus resultados com os números publicados no artigo: código e figuras no GitHub.

Pesquisas relacionadas sobre produção imobiliária:

Figuras
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Produzidas pelo pipeline aberto acima (legendas internas em inglês).

Mapa dos bairros de Porto Alegre coloridos pela quantidade de condomínios fechados, mais escuros em Tristeza, Ipanema, Camaquã e Cristal, na Zona Sul, com cada condomínio como um ponto
Condomínios fechados por bairro.
Mapa de Porto Alegre com os condomínios como pontos dimensionados pela área fechada e coloridos pela forma construída: conjuntos horizontais em laranja claro na Zona Sul e torres em tom escuro na Zona Centro-Leste
Forma construída: casas no sul, torres no centro-leste.
Barras empilhadas dos 20 bairros com mais condomínios fechados, liderados pela Tristeza com 94, divididas em formas horizontal, vertical baixa, vertical alta e mista
Os 20 bairros com mais condomínios, por forma construída.
Dois mapas de Porto Alegre: condomínios coloridos pelo período de construção, com os mais novos nas bordas leste e sul, e pela classe de renda do setor censitário
Período de construção e renda do setor censitário (2010).
Nove pequenos mapas de Porto Alegre, um por tipo de condomínio, cada um destacando onde aquele tipo se localiza sobre pontos cinza com todos os demais
Onde está cada um dos nove tipos.
Dois gráficos de barras empilhadas por tipo: proporção por período de construção e por classe de renda do setor censitário, com B2 e C2 concentrados nas classes A e B
Período de construção e classe de renda por tipo.
Mapa de Porto Alegre com os condomínios fechados como pontos laranja ao longo das radiais e da orla sul, os empreendimentos do Minha Casa Minha Vida como losangos ferrugem nas bordas leste e sul, e as vias principais
Condomínios fechados, empreendimentos do MCMV e as vias principais.
Dois mapas com os polígonos dos condomínios coloridos por grupo de tipos: Tristeza e Camaquã, com predomínio de conjuntos de casas pequenos, e Boa Vista e Jardim Europa, com predomínio de torres com equipamentos
Zona Sul (Tristeza e Camaquã) e Centro-Leste (Boa Vista e Jardim Europa).